南京越城天地：大门拆了，隧道通了，房价跌成1/3？

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花三千万买别墅，冲着私密、独立、紫铜大门、五进礼序去的。

结果交付一看：大门拆了，小区被两条市政隧道切开，社会车辆还能顺着隧道，直接开到你家地库楼下。

这是南京越城天地，早期推广名“应天府”，定位主城顶级别墅。

业主说，买房时销售反复讲封闭私密、专属归家；

快交付才发现，地块里有窑湾街、饮马街两条下穿隧道，属于市政公共道路，隧道里还开了洞口连通小区地库。

就因为这，有业主说房价从三千多万跌到一千多万。

原来的紫铜大门被移走，原址变成围挡和空地。

开发商否认虚假宣传：隧道 2018 年规划就定好是市政路，公司只是代建，建成后无偿移交；

《不利因素告知书》《房屋购买确认书》和沙盘里已有书面提示；

所说的大门原为售楼处临时构筑物，并非永久主入口；

部分网络视频存在错位剪辑，已证据保全并报案。

一句话总结矛盾：规划图纸上，这里本来就有市政隧道；

销售给客户展示、口头讲的，是一个封闭、有独立礼序大门的私密豪宅。

第一个法律问题：图纸早就公示过，不利因素也签了字，是不是业主一定告不赢？

先说法条依据：最高法商品房买卖合同司法解释第三条，广告、宣传资料，只要对小区配套、归家设施的描述内容具体确定，并且直接影响你买不买、愿意出多少钱，哪怕没写进购房合同，也可以视为合同内容，违约就要承担责任。

很多人以为：签过不利因素，就算告知完成。

但在诉讼里，签字 ≠ 完成法律要求的充分告知。

那到底什么是法律认可的 “充分告知”？

司法实践里面，法院看两个标准：第一，这个不利因素，会不会严重影响房屋核心价值？

对这种 3000 万级别的别墅，买家买的核心溢价点，就是私密性、封闭感、专属归家礼序。

公共隧道穿地块，属于重大不利因素。

其次，告知够不够醒目、清楚。

是单独重点提示、专门讲解，还是夹在一大堆密密麻麻小字里面，混在几十页附件里，买家很难一眼看懂？

很多同类判例里：“小字埋免责、大字吹卖点”，法院不一定认为这个告知有效。

第二个关键点：紫铜大门、五进礼序宣传（五进礼序，是古代王府的归家格局，一共五层递进院落，第一道就是大门，用来隔开外部、守住内宅私密），算不算承诺？

按照业主的逻辑：我就是冲着这个王府大门、五进归家的仪式感买单，这是豪宅溢价核心。

而开发商逻辑：这只是示范区景观、营销概念，临时展示大门，不是规划配套。

法院审理会看证据： 1、宣传物料、沙盘、销售口头说辞，有没有把这个大门描述成永久主入口、小区固定配套；

2、有没有明确标注：这个大门只是临时售楼处道具，后期要拆除；

3、“五进礼序” 的宣传，有没有和封闭小区、私密管理绑定在一起。

如果只是“东方意境”“王府礼序”这类概念包装，大概率不算要约；

但如果反复强调7.

5米紫铜大门、五进院落、封闭私密，并且这些内容在开发规划范围内，又直接影响买房和价格，就可能构成合同承诺。

当然，开发商也会拿合同里的“宣传资料仅供参考”来抗辩。

可如果这种免责条款藏在小字里，签约前没有单独提示，法院也不一定会认。

第三个关键点：隧道本身合不合法？

从目前公开信息看，窑湾街隧道、饮马街隧道属于市政道路，2018年地块规划公示里就有安排，2026年也已经有地名批复。

也就是说，隧道规划本身大概率是合规的，业主要求把市政隧道拆掉，行不通。

所以业主比较现实的诉讼请求，从易到难更会是这三个：第一，主张开发商虚假宣传或欺诈，要求赔偿房屋贬值损失、酌情减付房款；

第二，主张开发商违约责任，要求恢复宣传中的大门、归家礼序，或者优化封闭管理；

第三，最难的一个，如果证据非常充分，比如能证明销售明确承诺“专属通道、封闭私密”，且该承诺直接影响购买和价格，才可能尝试主张撤销或解除合同。

听听您的看法。

越城天地：大门拆了，隧道通了，房价跌成1/3？

特别

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